Δραματική αλλαγή στο κέντρο της Αθήνας προκάλεσε η αύξηση του τουρισμού και η άνοδος του Airbnb καθώς μετά από μια δεκαετία συνεχούς υποχώρησης, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται θεαματικά τους τελευταίους μήνες με τους επαγγελματίες της αγοράς να αναμένουν ότι η τάση αυτή θα συνεχιστεί.
Golden Visa και Airbnb αλλάζουν ριζικά το τοπίο της αγοράς ακινήτων σε όλη την Ελλάδα με τις πιο σημαντικές τεκτονικές αλλαγές να σημειώνονται στο κέντρο της Αθήνας και τα Νότια Προάστια.
Εκεί, η εικόνα δεν θυμίζει σε τίποτα την κατάσταση που επικρατούσε δύο χρόνια. Το κέντρο της Αθήνας έχει αφήσει τελείως πίσω του την κρίση.
Η μίσθωση διαμερισμάτων σε τουρίστες καθώς και η αυξημένη ζήτηση κυρίως από Κινέζους, Ρώσους , Τούρκους και Άραβες ανεβάζουν σημαντικά τις τιμές.
Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα οι τιμές ενοικίασης στο κέντρο αυξήθηκαν κατά 20% φέτος.
Το ρεκόρ έσπασε με άνοδο 35% το Κουκάκι οι τιμές ενοικίασης του οποίου ξεπέρασαν ακόμη και την Εκάλη. Θεαματική αύξηση κατέγραψαν τα Εξάρχεια, το Κολωνάκι, ο Νέος Κόσμος και η Νεάπολη. Όλες οι περιοχές έχουν αφενός πολλά διαμερίσματα στο Airbnb κι αφετέρου αποτελούν βασικούς στόχους των κυρίως κινέζων, επενδυτών που αγοράζουν διαμερίσματα εκεί.
Η φθηνή κατοικία σε συνδυασμό με την ραγδαία αύξηση του τουρισμού, κάνουν την αγορά ακινήτου για βραχυχρόνιες μισθώσεις σε τουρίστες μια πολύ ελκυστική επενδυτική επιλογή με εξαιρετικές αποδόσεις.
Σύμφωνα με αναλυτές, η καθαρή απόδοση βραχυχρόνιας μίσθωσης ενός ανακαινισμένου διαμερίσματος στο κέντρο της Αθήνας κινείται στο 5% με 7% τον χρόνο, έναντι 3% στις περισσότερες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες.
To φαινόμενο – Airbnb
Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στο κέντρο αφήνουν τα παραδοσιακά ενοίκια και στρέφονται μαζικά στην Airbnb.
Και αυτό γιατί τα έσοδα που αποκομίζουν από τις τουριστικές μισθώσεις είναι πολλαπλάσια από τα «παραδοσιακά» ενοικιαστήρια.
Τα στοιχεία που συλλέγει η ιστοσελίδα AirDNA.co δείχνει το μέγεθος του φαινομένου. Στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας όπου τα «παραδοσιακά» ενοίκια καταγράφουν φέτος αύξηση 20%, υπάρχουν περισσότερες από 9.000 αγγελίες.
Με το μέσο ημερήσιο μίσθωμα να υπολογίζεται σε 51 ευρώ και την μέση πληρότητα να αγγίζει το 70% τα μηνιαία έσοδα φθάνουν τα 900 ευρώ.
Την ίδια στιγμή, τα έσοδα ενός ιδιοκτήτη σε μια «παραδοσιακή» ενοικίαση για ένα διαμέρισμα 60 με 70 τετραγωνικών μέτρων δεν ξεπερνά τα 500 ευρώ τον μήνα, καθώς με βάση πρόσφατη έρευνα της RE/MAX Ελλάδας, οι τιμές ενοικίασης στην Αθήνα κινούνται κοντά στα 6 ευρώ/τ.μ.
Τα παραπάνω στοιχεία αφορούν τον μήνα Αύγουστο που οι πληρότητες βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο τους. Ακόμα όμως και τον Ιανουάριο τα μέσα μηνιαία έσοδα δεν πέφτουν σημαντικά χαμηλότερα από το «συμβατικό» μίσθωμα.
Η εικόνα αυτή φαίνεται καλύτερα αν επικεντρωθεί κάποιος στις πιο δημοφιλείς συνοικίες της Αθήνας για Airbnb.
Σύμφωνα με την AirDNA, η μέση τιμή διανυκτέρευσης σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το Εμπορικό Τρίγωνο της Αθήνας, Κουκάκι, Ακρόπολη, Θησείο διαμορφώνεται σε 55 με 75 ευρώ εκτοξεύοντας το μηνιαίο εισόδημα πάνω από τα 1.000 ευρώ.
Αντίστοιχη είναι η κατάσταση και σε όχι τόσο προβεβλημένες περιοχές του κέντρου.
Στα Πατήσια η μέση τιμή διανυκτέρευσης φθάνει τα 32 ευρώ με τα μέσα μηνιαία έσοδα να αγγίζουν τα 334 ευρώ.
Την ίδια στιγμή με τα ενοίκια να κυμαίνονται στα 3,8 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ένας ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος 70 τμ μπορεί να λαμβάνει μόλις 266 ευρώ. Και η ζήτηση αυξάνεται, καθώς οι πιο δημοφιλείς προορισμοί γεμίζουν.
Όταν το Κουκάκι κοστίζει πιο ακριβά από την Εκάλη
Αποτέλεσμα του «πυρετού του Airbnb» είναι ότι στο κέντρο της Αθήνας, οι τιμές σε αρκετές περιπτώσεις σημείωσαν έντονη ανοδική πορεία.
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση στα Εξάρχεια και το Κουκάκι όπου παρατηρήθηκε μεγάλη αύξηση της τάξης του 34% και 35% αντίστοιχα, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX.
Η άνοδος των ενοικίων είναι τόσο έντονη που αρκεί να αναφέρουμε πως το ενοίκιο ανά τετραγωνικό μέτρο είναι πιο ακριβό -στο περιζήτητο για την Airbnb- Κουκάκι (6,5 ευρώ ανά τμ) από την… Εκάλη (6,2 ευρώ/τμ).
Αντίστοιχη είναι η εικόνα στο Κολωνάκι όπου καταγράφεται αύξηση 23% στα ενοίκια, στον Νέο Κόσμο που η αύξηση φτάνει το 19% και στην Νεάπολη όπου υπολογίζεται στο 20%. Συνολικά, η αύξηση που παρατηρήθηκε στα ενοίκια του κέντρου της Αθήνας ήταν 20% σε σχέση με πέρυσι.
Ακολούθως, ανοδικά, κατά 4,7%, κινήθηκαν και τα νότια προάστια, με την μεγαλύτερη αύξηση 11,9% να καταγράφεται στην περιοχή της Γλυφάδας, ακολουθούμενη από την Καλλιθέα με 9,1%. Στις υπόλοιπες περιοχές (Άλιμος, Παλαιό Φάληρο, Νέα Σμύρνη) η άνοδος ήταν περίπου 4% – 5,5%.
Στα δυτικά προάστια, οι τιμές ήταν αμετάβλητες στις περισσότερες περιοχές με εξαίρεση την περιοχή της Αγίας Βαρβάρας όπου το πρόσημο ήταν θετικό της τάξεως του 29%. Στην περιοχή του Πειραιά και τις λοιπές όμορες περιοχές, οι τιμές κατά μέσο όρο ήταν αμετάβλητες, με θετική εξαίρεση την Καστέλα όπου καταγράφηκε αύξηση 14,8%, την Φρεαττύδα 10% και την Πειραϊκή 8,3%.
Η «Χρυσή Βίζα» ενισχύει την αγορά ακινήτων
Η αγορά κατοικίας λαμβάνει σημαντική ώθηση και από το πρόγραμμα Golden Visa, το οποίο προσελκύει ολοένα και περισσότερους επενδυτές από Κίνα, Ρωσία και Μέση Ανατολή που προχωρούν σε μαζικές αγορές σπιτιών και διαμερισμάτων για να εξασφαλίσουν την άδεια διαμονής στη χώρα μας για εκείνους και την οικογένεια τους.
Η χώρα μας δίνει άδεια παραμονής σε όσους αγοράσουν ακίνητα αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ, ένα από τα χαμηλότερα όρια στην Ευρώπη.
Αντίστοιχο όριο έχει και η Λετονία, μόνο που οι φόροι συναλλαγών και τα κόστη έκδοσης της άδειας παραμονής ανεβάζουν πιο πάνω το κόστος απόκτησης άδειας παραμονής.
Εντός του 2018 εκδίδονταν κάτι παραπάνω από 3 χρυσές βίζες κάθε ημέρα με το συνολικό τους αριθμό να φθάνει τις 3.620 μέχρι τα τέλη Νοεμβρίου του 2018.
Οι περισσότερες άδειες έχουν εκδοθεί σε Αθήνα και Πειραιά καθώς οι επενδυτές προτιμούν είτε περιοχές της λεγόμενης Αθηναϊκής Ριβιέρας, είτε το κέντρο της πόλης.
Η τάση είναι ανοδική και μάλιστα με πολλαπλασιαστικό ρυθμό, αν σκεφτεί κανείς ότι από 443 άδειες του 2014, ο αριθμός ανήλθε σε 507 άδειες το 2015, 577 άδειες το 2016, προτού εκτοξευθεί πέρυσι με 931 άδειες, ενώ το 2018 ξεπέρασαν τις 1.100.
Κι αυτό την ώρα που αρκετοί ισχυρίζονται ότι αν η διαδικασία αποπεράτωσης των αιτημάτων ήταν συντομότερη ο αριθμός θα μπορούσε να ήταν ακόμα υψηλότερος.
Κινέζοι εξακολουθούν να κυριαρχούν στο πρόγραμμα της «Χρυσής Βίζα», σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής.
Οι άδειες από 3.154 που ήταν στα τέλη Αυγούστου του 2018 αυξήθηκαν κατά 466 στις 3.620 στα τέλη Νοεμβρίου της ίδιας χρονιάς. Σχεδόν όλες οι άδειες παραμονής που δόθηκαν τους τρεις αυτούς μήνες αφορούσαν Κινέζους πολίτες, καθώς οι «Χρυσές Βίζες» σε πολίτες της Κίνας αυξήθηκαν κατά 424 από τις 1.521 στα τέλη Αυγούστου στις 1.945 στα τέλη Νοεμβρίου.
Πάντως, οι επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων παρατηρούν τους τελευταίους μήνες έλλειψη Κινέζων. Όπως, όμως, φαίνεται αυτό το κενό το καλύπτουν επενδυτές από το Ισραήλ που κινούνται ιδιαίτερα επιθετικά αγοράζοντας σχεδόν ότι αξιόλογο κυκλοφορεί στην αγορά.
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η κίνηση από την Κίνα έχει αρχίσει να μειώνεται από τα μέσα με τέλη Νοεμβρίου και πολλοί αποδίδουν αυτή την εξέλιξη τουλάχιστον σε ένα βαθμό και στην αρνητική δημοσιότητα που έλαβε η χώρα μας μετά την υπόθεση της εταιρείας Destiny του Ευάγγελου Παπαευαγγέλλου και της πώλησης ακινήτων με POS.
Αυτό σε καμία περίπτωση δεν σημαίνει πως οι Κινέζοι δεν αγοράζουν ακόμη σπίτια με κύριο στόχο την Golden Visa που παρέχει η χώρα μας σε όσους αγοράσουν κατοικίες αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ.
«Υπάρχουν ακόμη Κινέζοι που ψάχνουν για ένα σπίτι στο κέντρο της Αθήνας ή στα Νότια Προάστια. Αυτό που δεν βλέπουμε είναι τα βανάκια που έδειχναν ακίνητα μαζικά σε Κινέζους», σημειώνει στο insider.gr έμπειρο στέλεχος εταιρείας ακινήτων.
Εξίσου έντονη με αυτή των Κινέζων, αν και σχετικά … αθόρυβη, δραστηριότητα εμφανίζουν οι αγοραστές από το Ισραήλ, οι οποίοι όπως δηλώνουν οι επαγγελματίες της αγοράς δεν αγοράζουν μόνο κατοικίες αλλά και επαγγελματικά ακίνητα με καθαρό στόχο την επένδυση. «Διαμερίσματα, γραφεία και καταστήματα. Ό,τι αξιόλογο βγαίνει στην αγορά μπαίνει στο ραντάρ επενδυτών από το Ισραήλ», δηλώνει έμπειρος κτηματομεσίτης του κέντρου, ο οποίος μάλιστα σημειώνει ότι αυξάνονται και οι διαμεσολαβητές που δουλεύουν για λογαριασμό υποψήφιων αγοραστών από το Ισραήλ.
Η «ακτινογραφία» της αγοράς ακινήτων
Η Αθήνα και ορισμένες περιοχές της Αττικής δεν αποτελούν τον κανόνα καθώς στις περισσότερες περιοχές της χώρας οι τιμές κατοικίας βρίσκονται σε φάση σταθεροποίησης εμφανίζοντας μικρότερες αυξήσεις τόσο στα ενοίκιο όσο και στις τιμές πώλησης.
Σε κάθε περίπτωση τα φθηνά ακίνητα των 20.000 και 30.000 ευρώ που κυριαρχούσαν στην αγορά μέχρι πριν από λίγους μήνες φαίνεται ότι εξαντλούνται και πλέον οι τιμές ανεβαίνουν.
Είναι χαρακτηριστικό πως σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων ενώ το πρώτο εξάμηνο του 2018 το 27,6% των συναλλαγών αφορούσαν ακίνητα αξίας έως 30.000 ευρώ το δεύτερο εξάμηνο το ποσοστό αυτό μειώθηκε στο 13,6%. Περίπου οι μισές συναλλαγές (49,5%) αφορούσαν ακίνητα αξίας 31.000 έως 90.000 ευρώ.
Ένα άλλο χαρακτηριστικό που δείχνει μια αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων είναι ότι τα διαμερίσματα παραμένουν απούλητα για λιγότερο καιρό. Το δεύτερο εξάμηνο του 2018 το 32,4% των ακινήτων παρέμεινε προς πώληση λιγότερο από τρεις μήνες, ενώ το πρώτο εξάμηνο το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 12,3%.
Με τις ευκαιρίες να μειώνονται αυξάνεται το ποσοστό των ακινήτων που αγοράζονται για ανάγκες στέγασης έναντι αυτών που αγοράζονται ως επένδυση.
Οι επενδυτές πάντως στρέφονται στα μεγάλα ακίνητα (άνω των 350 τμ) όπου ακόμη εμφανίζονται ευκαιρίες, καθώς λόγω της υψηλής τιμής μειώνονται το κόστος ανά τετραγωνικό. Συνολικά πιο δημοφιλή είναι τα μεσαία διαμερίσματα επιφάνειας 76-95 μ που αποτελούν το 25,2% των συναλλαγών και ακολουθούν με μικρή διαφορά και μερίδιο 24,3% τα ακίνητα επιφάνειας 46-75 τ.μ.
Από τράπεζες 3 στα 10 ακίνητα
Περίπου 3 στα 10 ακίνητα που πωλήθηκαν το δεύτερο εξάμηνο του 2018 ανήκαν σε τράπεζες, ενώ τους τελευταίους μήνες εμφανίστηκαν και τα πρώτα ακίνητα που προέρχονται από εθελοντικές παραδόσεις δανειοληπτών με αντάλλαγμα το «κούρεμα» των οφειλών τους. Πάντως το 64,9% των ακινήτων δεν είχε βάρη μεγαλύτερα από την τιμή πώλησης.
Χριστιάννα Κούσιου
